임대차 기간 중 집주인이 집을 팔아도 임차인의 계약이 곧바로 끝나는 것은 아닙니다. 보증금을 누구에게 청구할 수 있는지는 새 소유자에게 임대차의 효력을 주장할 수 있는 요건을 갖췄는지가 중요합니다.
대항력을 갖췄다면 새 집주인이 임대인
주택을 인도받고 주민등록을 마친 임차인은 대항력을 취득할 수 있으며, 효력은 요건을 모두 갖춘 다음 날 발생합니다. 그 뒤 주택 소유권이 이전되면 주택임대차보호법에 따라 양수인이 임대인의 지위와 임대차보증금 반환 의무를 승계합니다. 임차인은 통상 계약이 끝날 때 새 소유자에게 보증금 반환을 청구할 수 있습니다. 계약 기간과 차임 등 기존 임대차 조건도 원칙적으로 유지됩니다.
소유권 이전 사실과 지급 계좌를 확인
집주인이 바뀌었다는 말을 들으면 등기부등본으로 소유권 이전 여부를 확인하고, 새 소유자에게 임대차계약서와 보증금 내역을 전달해 두는 것이 좋습니다. 보증금을 보내 달라는 계좌 변경 요청은 소유자와 예금주를 확인한 뒤 처리하세요. 새 소유자가 계약서를 다시 쓰자고 하더라도 기존 계약이 당연히 무효가 되는 것은 아니므로, 변경 조건을 살펴보고 서명 여부를 결정해야 합니다. 대항력 요건을 갖추기 전 소유권이 넘어간 경우에는 결론이 달라질 수 있어 계약 경위와 등기 시점을 확인해야 합니다.
자주 묻는 질문
새 집주인이 계약서를 다시 쓰자고 하면 꼭 써야 하나요?
기존 계약이 유효하게 승계됐다면 새 계약서를 반드시 작성해야 하는 것은 아닙니다. 보증금이나 기간 등 조건이 달라지는 내용이 있다면 동의하기 전에 기존 계약과 비교하세요.
집주인이 바뀌면 보증금을 바로 돌려받을 수 있나요?
소유권 이전만으로 임대차가 종료되지는 않습니다. 계약 종료 등 반환 시기가 도래해야 하며, 보증금 반환과 주택 인도는 원칙적으로 함께 이행합니다.