주택을 인도받고 전입신고까지 마쳤다면 임차인은 곧바로 보호받는다고 생각하기 쉽습니다. 그러나 주택임대차보호법상 대항력은 두 요건을 갖춘 날의 다음 날부터 발생합니다. 그 사이 설정된 권리가 있다면 보증금 회수 순위에 영향을 줄 수 있어 입주 일정을 살필 필요가 있습니다.
주택 인도와 주민등록, 두 요건을 갖춰야 합니다
대항력을 얻으려면 임차인이 주택을 인도받아 실제로 점유하고 주민등록을 마쳐야 합니다. 두 요건을 모두 갖춘 시점을 기준으로 다음 날부터 제3자에게 임대차를 주장할 수 있습니다. 예를 들어 입주와 전입신고를 월요일에 마쳤다면 대항력은 원칙적으로 화요일에 발생합니다. 전입신고만 하고 실제로 주택을 인도받지 않았거나, 주택을 인도받았지만 주민등록을 하지 않은 경우에는 요건이 완성되지 않습니다.
확정일자는 대항력과 다른 역할을 합니다
확정일자는 대항력을 발생시키는 요건이 아니라, 경매나 공매 때 보증금을 우선변제받을 수 있는 순위와 관련됩니다. 우선변제를 받으려면 대항요건을 갖추고 임대차계약서에 확정일자를 받아야 합니다. 따라서 계약 직후 확정일자를 받더라도 대항요건을 갖추기 전에 다른 권리가 설정되면 순위가 불리해질 수 있습니다. 계약 전 등기부를 확인하는 것에 더해, 입주와 전입신고를 마친 뒤에도 등기부에 새로운 권리가 생겼는지 살펴보는 편이 안전합니다.
자주 묻는 질문
확정일자를 먼저 받으면 대항력도 생기나요?
아닙니다. 확정일자만으로는 대항력이 생기지 않습니다. 주택 인도와 주민등록 요건을 갖춰야 합니다.
전입신고를 한 날 설정된 근저당보다 제가 앞서나요?
대항력은 요건을 갖춘 날의 다음 날부터 발생하므로, 같은 날 설정된 근저당이 먼저 등기됐다면 우선순위가 뒤질 수 있습니다. 등기 시점과 권리관계를 확인해야 합니다.