등기부등본에 신탁등기가 보인다면 계약 상대방부터 확인해야 합니다. 실제로 집을 관리하는 사람이 따로 있더라도, 임대 권한이 있는지 확인하지 않고 계약하면 보증금 반환이나 임차권 보호에 문제가 생길 수 있습니다.
등기부와 신탁원부를 함께 확인하세요
신탁등기가 있으면 등기부상 소유자는 수탁자일 수 있고, 종전 소유자(위탁자)가 계속 거주하거나 임대 업무를 맡고 있을 수도 있습니다. 그렇다고 위탁자에게 당연히 임대 권한이 있는 것은 아닙니다. 등기부만으로 권한 범위가 분명하지 않다면 신탁원부를 확인해 임대 권한과 보증금 처리 조건을 살펴보세요. 신탁원부는 등기소에서 열람·발급할 수 있습니다.
계약 당사자와 보증금 수령인을 맞추세요
수탁자가 임대인이라면 수탁자와 계약하는 것이 원칙입니다. 위탁자나 중개인이 대신 계약한다면 수탁자의 위임장과 임대 동의서 등 권한을 확인하고, 동의가 해당 주택과 계약 조건을 구체적으로 포함하는지도 살펴야 합니다. 보증금은 계약서상 임대인 또는 수탁자가 지정한 계좌로 지급하고, 구두 설명만 믿기보다 동의서와 입금 지시를 서면으로 보관하세요. 계약 뒤에는 전입신고와 점유 등 일반적인 대항요건도 갖춰야 합니다.
자주 묻는 질문
위탁자가 소유자처럼 계약하면 계약은 무효인가요?
항상 무효라고 단정할 수는 없습니다. 신탁계약에서 임대 권한을 위탁자에게 맡겼거나 수탁자가 적법하게 동의했는지에 따라 달라지므로, 권한을 확인하기 전에는 계약금이나 보증금을 지급하지 않는 편이 안전합니다.
수탁자의 동의가 있으면 보증금은 안전한가요?
동의만으로 반환이 보장되지는 않습니다. 보증금 반환 의무자가 누구인지, 지급 계좌와 신탁원부의 조건이 일치하는지 계약서에 명확히 적고 확인해야 합니다.