월세를 제때 내지 못했다고 임대차가 곧바로 끝나는 것은 아닙니다. 다만 연체액이 일정 기준에 이르면 임대인은 계약을 해지할 수 있으므로, 연체액과 해지 통지를 구분해 살펴야 합니다.
연체액이 두 기분에 이르면 해지할 수 있다
민법 제640조에 따르면 건물 임대차에서 임차인의 차임 연체액이 2기의 차임액에 달하면 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다. 월세가 매달 같은 금액이라면 두 달분에 해당하는 연체액이 기준입니다. 반드시 두 달 연속으로 밀려야 하는 것은 아니며, 여러 차례의 미납액을 합산해 기준에 이르는지도 살펴볼 수 있습니다. 월세 일부만 낸 경우에는 미납 잔액이 연체액에 포함됩니다.
연체만으로 계약이 자동 종료되지는 않는다
기준에 이르렀다고 계약이 저절로 끝나는 것은 아닙니다. 임대인은 해지 의사를 임차인에게 전달해야 합니다. 분쟁에 대비해 문자나 내용증명 등 통지 내용과 도달 시점을 확인할 수 있는 방법을 이용하는 편이 좋습니다. 임차인은 입금 내역과 임대인의 해지 통지를 보관하고, 연체액을 다투는 경우 월별 청구액과 납부액을 대조해야 합니다. 계약이 종료되더라도 임대인이 임의로 자물쇠를 바꾸거나 짐을 치울 수 있는 것은 아니며, 퇴거를 강제하려면 법적 절차를 거쳐야 합니다.
자주 묻는 질문
두 달 연속으로 밀리지 않아도 해지될 수 있나요?
가능합니다. 연속 미납 여부보다 연체액이 2기의 차임액에 이르렀는지가 기준입니다. 다만 실제 연체액과 납부 내역을 확인해야 합니다.
보증금이 있으니 월세를 내지 않아도 되나요?
그렇게 단정할 수 없습니다. 임대차 기간 중 보증금에서 월세를 자동으로 충당한다고 볼 수 없으므로, 별도 합의 없이 월세 납부를 중단하면 연체 문제가 생길 수 있습니다.